对话当代置业张鹏 | 一尾自由游泳的鱼

2018-06-14

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站在东直门当代置业大厦25层,天气晴好时,大半个北京城尽收眼底。这座城市像是一台上足马力的老式钟表,无时无刻不在运转。

脚下便是二环路,车如流水。无数财富神话从这座城市最繁华的大道上升腾而起。时代幻化出无数种可能性,有些人迷失了,有些人还在走。

当代置业在芸芸房企中,不是最主流的一个,但却有足够的噱头和故事。单单是东二环的当代MOMA和万国城,就让你不得不正视它的存在。还有,曾经的北京单价地王、如今最昂贵的豪宅项目北京壹号院,亦和当代置业有着深厚交集。

作为最早投身“绿色地产”的开发企业,当代置业在历经潮涨潮落后,发现自己又站到了行业风口。是继续不温不火还是骐骥一跃?当代正在做出选择。

代价

如果将时钟拨回到2000年,你会重温到中国房地产市场发展初期一幅饱含意味的画卷。有些故事,从那时就埋下了伏笔。

2000年是中国房地产发展的加速年,不少龙头开发企业正是从这一年进入原始资本积累阶段,一批大佬自此发迹。

2000年春节过后,杨国强带领才走出顺德的碧桂园开工建设碧桂园度假村,从此确立五星级酒店之家的产品打造理念。许家印苦心孤诣,好不容易让恒大坐稳了广州市占率第6名的位置。8月中旬,华润买入万科成为第一大股东,自此开启长达十五年的友好董事会篇章。率领万达试水商业地产的王健林,大手笔向龙湖品牌砸钱的吴亚军,都在2000年完成了公司业务的重大转向。也是在这一年,37岁的孙宏斌看准机会,决意率顺驰冲出天津,正当年的宋卫平的选择则是将绿城拓进北京和上海。

千禧年的中国楼市不乏挑战和机遇。那时,万科的全年销售额不过38亿多一点。一千个人面前摆着一千条路,抉择正在酝酿,一众房企的命运走向在无限靠近后,因不同路径选择自此完全分化。

在今天听来名号震天响的房企带头人还处于摸着水温过河阶段的时候,一家专注于大型舒适社区开发的房地产公司在这一年成立了。只是还没学会走,它就试图先跑起来。

十六年前,这家叫做当代置业的开发商希望打造一套先进的科技系统,使一座房子不用空调、不用暖气、不用开窗,依然能够保持24小时恒温恒氧,和居住状态的舒适、健康。

十六年后,难逃雾霾其扰的中国人对此无限感冒,可放在当年,没有富丽堂皇陪衬的绿色样板房更像一副空有科幻色彩的浮夸皮囊。人们连万科是谁都记不住,更没人记得住当代置业。

时至今日,当代置业总裁张鹏坐在网易房产对面,依然有底气这样说——当代置业是中国最早投身舒适、节能住宅产品研发与建造的公司之一。 在中国人刚刚了解、享受福利分房制度的年代,APEC甚至还未入关,创始人兼董事局主席张雷就动了绿色地产的心思,试着为企业建立差异化竞争力,堪称“一位具备结构性思维的企业家”。

梦想家不会死去,他们只是感觉孤独。对绿色地产战略看似不合时宜地坚持,以及创新价值未被市场认同,导致“我们没有大发展”。当代置业错失了市场化浪潮中做大企业规模的最好机遇。尽管2015年业绩一路狂奔上升了53.5%,其全年销售额依然徘徊在百亿水平。

被融创誉为北京三环内城孤品的顶级豪宅融创·使馆壹号院,前身乃大名鼎鼎的香河园三号地,原本属当代置业囊中物。最难的土地一级开发都已做好,2013年前后为了赴港上市,不得已忍痛变卖。换了一些现金回来,也丢了一个将当代MOMA、当代万国城和香河园地块联动开发为当代置业北京地标的最好机遇。

“使馆壹号院那个项目有10万平米啊。如果能连起来开发,我们在北京东直门这么好的位置就有80万平米的绿色住宅体量了。”在张鹏看来,遗憾就是遗憾,耐不住寂寞也得耐得住,他可以坦诚回望当代置业留下的每一个脚印,如果死不承认企业发展过程中失去的机会,就是嘴硬了。

他经常和下属开玩笑,叫自我安慰也行,“选择了规模就有了规模。但如果没有选择规模,留下一套完整的公司运营机制,和对绿色、科技战略的坚持,不也很好吗。”

1975年出生的张鹏进入当代置业只比创始人张雷晚一年。眼看着当代置业度过了15岁生日,过去企业文化坚守科技、人居不被理解,即便到了2016年,央企、民企转型不由自主喊出了绿色口号,这条路依然不是所有企业都能走好的一条路。

僻静小路走起来很寂寞,但胜在别有一番风景。

葫芦娃

1986年出生的李熠,在当代置业内部和其他房企那里的出名程度,并不逊于高管层。

他的仕途划出了一条清晰通畅的上升曲线。从助理工程师到分管集团旗下物业资产公司,李熠能力出众,只用了三年时间。此后历任第一商业总经理、第一资产CEO,与一个优秀的80后职业经理人生涯并无二致。真正让李熠成为明星的机会是,他在2015年通过当代置业内部创业计划,创立了51VR并担任CEO。

令VR、AR与垂直行业融合,实现VR技术在看房、买房过程中的规模化商业应用,51VR团队先后荣获互联网创新实践“精瑞科学技术奖”等多个重要奖项。最新研发的第二代VR看房产品,相比传统实体样板间,交互式虚拟样板间能跨越时间和区域限制,让用户在任意场景下,获得沉浸式看房体验。

互联网+成为新风口,李熠团队有噱头、有用处的科技花活,让当代置业这家绿色科技企业成功扭转万科、碧桂园、华润、融创、金地、绿地、万达等同业竞手,转化为自己的客户。

路是边走边摸索出来的。十几年过去,当代置业不惜以降速为代价,唯一坚守的就是绿色、科技、节能项目开发。市场好的时候房企用不着做,市场不好成本增加、开发壁垒提高大家也不愿意做,这种细分市场的房企就更坚定要构筑自己的护城河。

张鹏给当代置业内部孵化企业或创业项目命名为“葫芦娃”。葫芦娃,80后、90后内部创业大军的童年经典回忆,个个本领超群,勇猛作战,依然沿着绿色、科技路径孵化,51VR事实上是当代置业二十多个“葫芦娃”项目中最成熟、最出彩的一个。

“贯穿房地产开发全流程实际有三个平台,前端是房地产金融,当代置业做绿色金融资本;中间叫绿色房地产开发,当代置业已经形成了有特色的科技健康住宅开发;后端叫移动互联的社区服务平台。三个全流程中有两个要素可以将它彻底击穿,一个是科技,比如VR、AI、AR、虚拟现实、人工智能,科技是第一生产力;另外一个要素,就是人才和文化。”

张鹏认为,衡量一家企业的准绳,应是它的活力程度,“任何工种,不该有专业边界”,“ 一个员工在某个岗位任职或做管理三年五年八年后还在做同样的事,这个人至少在我的眼睛里面,已经很难有大突破了”。老家伙们畏惧于失败成本,初生牛犊不畏虎,还越投入越兴奋,敢于推动80后、85后为主的领导层体系计划,正来自于狼性文化基因。

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当代置业南京总经理,不过30岁左右,当代置业敢放年轻人上马,底气是企业内部运行了一套完整的系统化管理流程。

没有正确的方法论做指导,新人容易乱套。确立流程和机制的重要性在于,一项工作向前推,不同员工任职,区别只是对工作深度的理解和速度的快慢。不会存在换一个人这件事就推动不下去了。

“当代置业把一套完整的运营授权机制、计划预算机制、经营管理机制和激励问责机制建起来了,无论是年轻的、资历浅一点的年轻人,还是年长的经验丰富的骨干,都能按照公司的既定战略往前走。”张鹏说。

如今,70后非高管员工几乎在当代置业绝迹。李熠这种秘书做过,法务做过,物业做过,招标做过,从工程跳到商业、投资最后跑去创业的人才最受宠,具备创业激情、项目有前景的年轻人,还能大概率得到公司的资本垂青。这几年李熠飞到美国学习VR,当代置业一律支持,后来申请去以色列考察,张鹏还跟着去了。

“当代置业现在需要推上一把。2000年到2010年那一拨房地产开发红利错过了,我们等待了十六年的绿色时代好不容易到来,赌一把科技、绿色、创新,也许这一拨洗牌,我们就能赶上。”

通过在绿色房地产开发全流程价值链上延伸创新开发12种商业模式,当代置业广撒网。51VR、爱助家、看孩子、绿民投产业链基金、倍格创业、中新互联供应链金融,是目前发展较好的孵化项目。

张鹏觉得,激发内部创新、创业,是有效保证在绿色、科技方面当代置业有足够储备支撑再往前走很多年的基础工程。毕竟在新转型开发商还在研究集中式恒温恒氧时,当代置业已经做分户式开发了。至于某些京城著名豪宅一度因毛细管漏水问题陷入信任危机,当代置业实际上已经将难点突破到了天棚管的更高级别。

代表着当代置业最高绿色、科技建筑水准的35人研发设计院团队,在这一轮内部孵化中独立、成立了“第一人居”。它不再是当代置业下属的某个研发机构,而是凭借独立研发水准转化成生产力,实现商业化。这家公司已开始筹备新三板挂牌。

空间很大,挑战不小,这场有关小而美、快而轻路线的押注,其模式的正确性仍需时间给出答案。毫无疑问的是,李熠们背负了当代置业此轮弯道超车的不小期望,领头羊迈入3000亿时代,人和创新的价值在这家公司内被前所未有的强化了。

轮回

在中国做企业,逆着趋势走,跟大潮流不合拍,自然感觉艰难。当代置业专注的开发模式,正因楼市大环境变化进入主流视野,成为开发商转型期必提关键词。这是一种轮回,失去过的机遇,他们不愿丢掉第二次。

雾霾爆表的天气里,提供室内空气自动净化的住宅会显得尤其宝贵。为绿色开发、科技开发点赞的声音正在变多,十六年后的市场环境完全不同于当年。对人居、绿色的坚持,不再是企业发展的束缚。

这可能是当代置业重回赛道中央的机会。

张鹏说,系统化流程确立,绿色科技核心战略确立后,发展只有快慢之分,具备差异化竞争力,才能保证长远突破的可能性,因为“有真正不同的故事可以讲”。

内部创业改革中,二十余个“葫芦娃”项目的创始人,需从公司脱产,跟投、管理,形成独特盈利模式,最终在市场化的氛围内自力更生。机制灵活,但不能亏钱是内部孵化项目和创业公司的红线,“六个月内须拿到天使投资”。

年轻人放开手脚创新,仍需依赖机制。“葫芦娃”茁壮成长,孵化过程要恪守当代置业的“五书”。

计划预算书,指明准备挣多少钱,要花多少钱,保证算得过来账。作业标准书,用图表、文字明确、标准化展现全工作流程。职责授权书,做什么事遵循什么标准。绩效任务书,纯结果导向。职业生涯开发与报告书听上去常规,最有深意:高管、基层哪怕是前台入职第一天,你要接受多少次培训,哪些是自愿培训课程,哪些是强制培训课程,一年、两年、三年希望升到什么职位,挣多少钱,清清楚楚写明白——知道自己的位置,也知道在当代置业可以放远目光,向上看,向左看,向右看,不存在职务限制的边界。

因而,信息化体系和强效流程的约束和管控,也不影响当代置业企业文化轻松、开放的名声。

支撑此结论的不只是包括张雷、张鹏在内的所有高管、员工,均不被允许安排亲属在公司内任职。

张鹏回忆起1998年刚刚大学毕业的自己,初到北京时的工作状态。

那时,当代置业还未成立,他与这家企业的缘分还没开始,自己是一家媒体的记者日日码字。那时的这座城,还维持着一副陈旧景象。公司在北太平庄办公,他住在大红门义和庄。每天早上5点,在还没亮起的天色中起床,倒四趟公交车,赶在老板之前到达公司,晚上再坐最后一班车回家。每个深夜,23岁的张鹏不得不选择366路的最后一排坐下,“觉得瘆得慌”,因为整辆车都是空的,一个陪他赶路的人也没有。

二十年后,张雷半归隐,张鹏已是当代置业执行总裁,更多人意识到绿色建筑的价值,身边一群“葫芦娃”每天为公司带来新花样。张鹏不再保有23岁和33岁的寂寞。这个十一,他找到自己的助理小攀,通知对方国庆期间有个不错的公司研讨会可以参加,“听听领导如何部署公司战略,方便他提升自己,也有助于安排工作”。但出生于1990年代的小攀给出的回答是——鹏总对不起,我十一已经安排出去玩了。

这个时代的年轻人和上一代已经不是一类人了。张鹏想了一下也没什么不对,还是准了假。

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张鹏愿意变得松弛下来。他更愿意以一种参与和嗨的状态投入工作之中。几天前刚刚落幕的中国房地产创新营销社群峰会上,几个有趣的自媒体人组织了一场有趣的交流活动。十年前,当代置业开发的首个项目当代MOMA便倡导“场域”概念,这与如今火爆的“社群”思路几乎一致。“继续有趣下去!”参与了整场活动的张鹏在朋友圈写道。这场活动的组织者和主办方全部来自当代置业。

路应刚,人称“手哥”,跨界红人,在当代置业内部,他的职位是新媒体及社群运营高级经理。对外时,手哥是地产自媒联盟秘书长,微信大号“地产操盘手”的所有人。

游宇锟,自媒体“搭搭帮”帮主、主编,屡创10万+微信阅读记录,接近90后的他经常游走各营销场合,事实上他任职当代置业人力资源中心智业文化部。

看起来当代置业很鼓励年轻人多点开花,全面发展,并据此创造、挖掘全新的商业价值。人脉贵在维系,资源就可以共享。今年8月,当代置业邀请了包括路应刚在内的全国房地产七位意见领袖,搞了场 “跟着大V去美国”的看盘活动,眼球、口碑、娱乐效应兼具,将新媒体营销玩得比龙头房企还要溜。

一个月后,当代置业又以“摩码基因进化论”为主题,发布了一部房地产基因电影《摩码者》。该片将于近期上线爱奇艺,提供付费观看。发布会上张鹏说,这部片子预计会是一个盈利的IP变现尝试,开创了一个负成本营销的趋势,不仅没花钱,反而还赚钱了。

给当代置业无形站台的还有明星。在当代MOMA开发、建成十年后,北京顶豪遍地,更不乏绿色、科技标签新盘,这座建筑依旧吸引着文娱名人置业自住。

天气晴好的日子里,李宇春会出现在社区水系旁散步。陈坤最爱去小区入口一家叫做库布里克的咖啡馆用餐。只要休息,刘谦会从他居住的楼层出发,穿着健身衣,穿越当代MOMA独特的空中连廊,以最短路径到达另一座楼的健身房跑步、锻炼。

从空中俯瞰,那条空中连廊,正像是坐落于闹市区的建筑群中8个巨人张开双臂,手拉着手。作为当代置业开发的首个高端绿色科技大盘的设计师,史蒂文·霍尔借鉴了“城中开放城”的灵感,创造了一个全新的渗透型城市空间。

这座于2007年打造的,拥有660个100米深井供夏季制冷、冬季采暖的世界上最大的绿色住宅项目,只设置了750套大户型公寓,却足足设计了168种环保、科技户型。作为城市“连接复生体”,项目的一边向城市开敞,另一边提供公共开放空间。围合和贯穿于该项目的不同层次的空间产生出电影般的城市公共空间,与连接各建筑物的众多连桥和连廊,让人感受到一种内在的生长力量。

创新摩码发自基因,渗透到血液里,循环往生。十六年前就已坚守创新路线的开发企业,准备将对“内在生长力量”的诠释继续下去。截至11月初,当代置业提前完成2016年全年业绩,连续三年复合增长率40%。

路还在继续。